집을 사기로 마음먹었다면 가장 먼저 하는 일이 뭘까요? 당연히 ‘등기부등본’을 발급받아 보는 일일 텐데요.
하지만 법원 인증이 박혀있는 이 등기부등본을 곧이곧대로 믿었다간 큰 코 다칠 수 있습니다.
2017년 7월 장 모씨는 아내와 함께 신한은행에서 1억 3000만 원의 주택담보대출을 받아 서울 강서구 화곡동에 빌라를 한 채 매입하였죠.
그런데 2020년 3월 뒷목을 잡게 하는 소장을 받게 되는데요. 법원에서 해당 주택이 경매 절차를 밟게 됐다는 내용의 소장이었습니다.
장 씨는 이미 자신이 받은 주택담보대출 상환을 마친 상태였고 집을 계약하기 전 등기부등본 상 별다른 문제가 없어 황당할 따름이었는데요.
알고 보니 이전 집주인인 김 모씨가 2017년 4월 해당 빌라를 담보로 신한은행에서 1억 4000만 원이 넘는 대출을 받은 것이었죠.
그렇다면 깨끗했던 등기부등본이 이해가 가지 않는데요. 바로 장 씨 부부가 확인한 등본은 위조된 서류를 법원이 그대로 반영한 ‘부실 등기’였던 것입니다.
김 씨는 장 씨 부부에게 집을 팔기 전 해당 빌라를 담보로 대출을 하였고 이후 돈을 갚지 않았으면서 갚은 것처럼 은행 인감과 서류를 위조해 등기를 세탁한 것인데요.
결국 장 씨 부부는 사실상 대출 상환이 되지 않은 선순위 근저당이 설정된 집을 매입한 셈이죠.
이에 이들은 현재 살고 있는 빌라의 소유권을 잃는 것은 물론이거니와 돈도 받지 못한 채 집에서 쫓겨날 처지에 놓였는데요.
신한은행은 김 씨의 대출금 1억 4000여만 원을 받아내기 위해 집을 경매에 넘겼고, 집이 처분된다면 그 돈은 모두 은행의 몫으로 돌아가죠.
최근 경매 낙찰가율이 감정평가액이 70%인 것을 감안한다면 해당 주택은 약 1억 1200여만 원 정도에 낙찰될 가능성이 높아 선순위 채권자인 은행이 가져가고 남는 돈은 한 푼도 없을 가능성이 높습니다.
집값에 해당하는 금액을 돌려받기도 사실상 어려워 보이는데요.
이전 집주인인 김 씨에게 손해배상 청구를 할 수 있지만 사문서 위조로 징역 1년을 선고받고 형을 산 뒤 현재 연락이 두절된 상태이죠.
게다가 대출금도 갚지 못한 것으로 보아 남아 있는 재산 또한 없을 가능성이 높습니다.
등기부등본으로 뒤통수를 맞은 사례는 이뿐만이 아닌데요. 2016년 평택시에서는 농민 강 모씨는 등기부등본을 보고 땅을 매입했다가 피땀 흘려 모은 재산을 잃었죠.
강 씨 부부는 국가가 매각했던 땅을 다른 이들을 거쳐 매수했는데요.
얼마 뒤 이들 부부는 국가가 다른 사람과 소유권 분쟁 끝에 패소 확정판결을 받은 땅을 샀다는 사실을 알게 됩니다.
부부는 이러한 사실을 모른 채 거래했다고 주장했지만, 판결에 의해 등기부등본에 없던 ‘진짜 주인’에게 땅을 돌려줘야 했죠.
우리가 흔히 사용하는 ‘공신력’이라는 말은 공적인 신뢰를 받을 만한 능력을 뜻합니다. 공신력을 갖췄다면 일단 믿을만하다는 말이 될 텐데요.
따라서 ‘등기의 공신력’이라는 건 등기부등본이 실제 권리관계에 맞지 않더라도 그 등기부등본을 믿고 거래했다면 법적 효력이 있다는 것을 말하죠.
하지만 우리나라는 등기의 공신력을 인정하지 않습니다.
이 말인즉슨 사실과 다른 기록의 등기부등본을 믿고 거래했다간 재산에 대한 권리를 보호받지 못할 수 있다는 말이 되죠.
등기부등본은 우리나라에서 부동산 권리관계를 확인할 수 있는 유일한 공적 자료입니다.
민법이 제정되었던 50년대부터 정부에서 관리하는 만큼 등기부등본의 공신력을 부여해야 한다는 지적이 꾸준히 제기되었는데요.
그러나 ‘진정한 소유자를 위한 피해보상제도 미비’ ‘공증제도 정비 등 제반 제도 미비’라는 이유로 여전히 법적 공신력이 부여되지 않고 있죠.
이는 일제강점기와 광복, 6.25전쟁 등 혼란기를 거치며 실제 권리관계와 토지장부가 서로 다른 경우가 너무도 많은 우리나라만의 특수성 때문인데요.
문제는 공인중개사 시험에도 단골로 나오는 무능한 등기부등본의 실체를 대부분의 일반인들은 모른다는 것이죠.
결국 법적 보호를 받지 못하는 피해자는 가해자에게 직접 배상을 청구해 손해를 보상받아야 하지만 가해자가 배상 능력이 없다면 뾰족한 수가 없는 것이 사실입니다.
그렇다 보니 법조계 안팎에선 등기의 공신력을 두고 논의가 진행되는데요.
국민 대부분이 찰떡같이 믿는 등기부등본에 공신력을 부여할 필요가 있다고 목소리를 높입니다.
그러나 수십 년째 논의가 이어지고 있음에도 여전히 법의 개정과 보완까진 상당한 시간이 걸릴 것으로 보이는데요.
이에 전문가들은 주택 거래 시 집주인을 직접 대면하고 은행에 대출 상황을 문의해 숨은 저당권을 찾아내는 방법이 그나마도 피해를 막을 수 있는 방법이라고 설명하였죠.
등기부등본도 믿지 못하는 상황에 황당함을 금치 못하겠는데요. 나라가 지켜주지 않는 내 돈을 과연 누가 지켜줄 수 있을까요?